Jeg trenger en advokat!

[Pappalille]

Som er god på lover og regler som gjelder borettslag og deres ansvar. Jeg bor i Oslo. Hjelp!

[Timar]

Obos har jurister.

Skal du ha en privat, eller på vegne av borettslaget?

[Timar]

Skriv gjerne hva problemstillingen er også. Jeg har sittet i styret i et stort borettslag i Oslo og har vært innom både det ene og det andre..

[Pappalille]

Problemet er vinduer fra 1985 som synger på siste verset. Vårt soveromsvindu kan ikke åpnes eller lukkes skikkelig, det er vår rømningsvei. I tillegg er rammen råtten og med sopp i. En fagmann hatt vært og sett på vinduene våre, siden styret insisterte på at dette måtte være manglende vedlikehold fra vår side, og hans dom er klinkende klar på at dette er vanlig slitasje og utslitte vinduer. Styret nektet å forholde seg til denne uttalelsen, vi har sagt at de skal bare skaffe sin egen og komme og ta en titt, men etter at vi fikk beskjed om at de skulle komme tilbake til oss, i juli 2016, har vi ikke hørt noe. Frem til i går. Da fikk vi en lapp i postkassen om at nå kunne vi bytte vinduer, for egen regning, til denne hyggelige prisen som styret i to borettslag har forhandlet frem til oss. Det er en bindende avtale og det står at "dersom resten av vinduene i borettslaget må byttes innen ti år, får vi som bytter vinduer nå fratrekk for ekstra husleie" uvisst hvor mye, hvor lenge og så videre. Vi får seks dager på å svare og det er en måned til generalforsamling ...

Jeg skal definitivt ha en advokat til meg, borettslaget får betale sin egen.

[-ea-]

Jeg trodde at bytte av vinduer er vedlikehold som borettslaget skal ta.
Hilsen styreleder.

[Pappalille]

Opprinnelig lagt inn av -ea-, her.

Jeg trodde at bytte av vinduer er vedlikehold som borettslaget skal ta.
Hilsen styreleder.

Det trodde sannelig jeg og.
Hilsen boende.

[Lavender]

Vi bodde i OBOS borettslag i Oslo hvor vinduer ikke var borettslagets ansvar. Det sto også i vedtektene. Men det var evig sak på møtene, fordi andelseiere kjøpte ulike vinduer, og noen byttet ikke i det hele tatt. Vi hadde ikke felles fyring.

[Timar]

Hos oss ble det løst nettopp slik Pappalille beskriver. Det var første noen innledende runder med frivillig skifte av vinduer og balkongdører for dem som hadde størst behov. Styret forhandlet fram gode priser, og utskiftningen ble gjennomført som et stort prosjekt med oppfølging fra styret. Det var flere som kom på at de også ville skifte dører og vinduer underveis i prosjektet, så det ble derfor kjørt flere runder av prosjektet. På et senere tidspunkt, etter min tid i borettslaget, så tror jeg det ble tvungen utskiftning av dører og vinduer for resten av leilighetene.

Jeg tror dere har rett i at borettslaget stort sett har ansvaret for å skifte vinduer. Dvs, de har ansvaret for utvendig vedlikehold. Likevel fikk vi medhold i å gjøre det privat, da en del allerede hadde skiftet, mens andre ikke hadde behov for å gjøre noe på lenge. Skal borettslaget ta ansvaret for utskiftning, må jo alt tas samtidig, og det er neppe særlig økonomisk hvis det ikke er behov for det, an mass. Og selv om det er borettslaget som har ansvaret, så vil jo regningen til syvende og sist falle på dere gjennom økt fellesgjeld og dermed økt husleie.

Hos oss kunne privatpersonene velge om de ville betale kontant, eller om de ville ha en økning i sin andel av fellesgjelden, med en nedbetalingsplan over et gitt antall år. De fleste valgte økning av fellesgjelden.


Det du bør finne ut av, er hvordan tilsvarende investeringer har blitt gjort i andre leiligheter. Med så gamle vinduer er det neppe bare deres som er utslitte. Har styret en plan for felles skifte? Vinduer har en levetid på 30 år. om jeg ikke husker helt feil, så hvis alt er like gammelt, så burde det skiftes nå.

[Lavender]

Det er sant, ansvar for utvendig vedlikehold. Vi malte kjellervindu på dugnad, og resten av vinduene ble malt av firma og betalt av borettslaget.

[Pappalille]

Opprinnelig lagt inn av Timar, her.

Hos oss ble det løst nettopp slik Pappalille beskriver. Det var første noen innledende runder med frivillig skifte av vinduer og balkongdører for dem som hadde størst behov. Styret forhandlet fram gode priser, og utskiftningen ble gjennomført som et stort prosjekt med oppfølging fra styret. Det var flere som kom på at de også ville skifte dører og vinduer underveis i prosjektet, så det ble derfor kjørt flere runder av prosjektet. På et senere tidspunkt, etter min tid i borettslaget, så tror jeg det ble tvungen utskiftning av dører og vinduer for resten av leilighetene.

Jeg tror dere har rett i at borettslaget stort sett har ansvaret for å skifte vinduer. Dvs, de har ansvaret for utvendig vedlikehold. Likevel fikk vi medhold i å gjøre det privat, da en del allerede hadde skiftet, mens andre ikke hadde behov for å gjøre noe på lenge. Skal borettslaget ta ansvaret for utskiftning, må jo alt tas samtidig, og det er neppe særlig økonomisk hvis det ikke er behov for det, an mass. Og selv om det er borettslaget som har ansvaret, så vil jo regningen til syvende og sist falle på dere gjennom økt fellesgjeld og dermed økt husleie.

Hos oss kunne privatpersonene velge om de ville betale kontant, eller om de ville ha en økning i sin andel av fellesgjelden, med en nedbetalingsplan over et gitt antall år. De fleste valgte økning av fellesgjelden.


Det du bør finne ut av, er hvordan tilsvarende investeringer har blitt gjort i andre leiligheter. Med så gamle vinduer er det neppe bare deres som er utslitte. Har styret en plan for felles skifte? Vinduer har en levetid på 30 år. om jeg ikke husker helt feil, så hvis alt er like gammelt, så burde det skiftes nå.

Vinduene er 32 år gamle i år og det er ingen av dem som er i så topp stand at en utskifting er helt på jordet. Jeg vet godt at det er vi som betaler for dette, men:

1.) Når alle gjør det samtidig blir prisen en helt annen.
2.) Som det er nå må vi betale dette fullstendig av egen lomme akkurat NÅ, vi har seks dager på oss til å inngå avtalen, og det har vi ikke råd til.
3.) Ikke ett sted står det noen konkrete tall på hva som eventuelt blir ettergitt av økninger i husleia ved et senere tidspunkt.
Og 4.) De har hatt siden juni 2016 på å snakke med oss og komme frem til en god løsning. Det vil de ikke.

Da lager jeg bråk.

[Pappalille]

Og det står ingenting i våre vedtekter om at bytte av vinduet tilfaller andelseier.

[Serena]

Hvis ikke annet er spesifisert i egne vedtekter så er det burettslaglova som trumfer alle fine tanker og ideer fra styret.

Paragraf 5.12 i loven sier noe om vedlikehold:

(3) Vedlikehaldet femner òg om nødvendig reparasjon eller utskifting av slikt som røyr, leidningar, inventar, utstyr, apparat, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skiljevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmar, men ikkje utskifting av vindauge og ytterdører til bustaden, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, berande veggkonstruksjonar og røyr eller leidningar som er bygde inn i berande konstruksjonar.

Vanlig prosedyre fra de borettslagene jeg har kjennskap til er at en skade/mangel meldes inn, skaden/mangelen vurderes og så gjør man tiltak på litt ulike måter. I ett lag jeg bodde i tidligere tok vi en totalrenovering av fasdader og tok alle vinduer og dører. I det laget jeg bor i nå er det ikke behov for det og utbedring av skader/mangler som er borettslagets fellesansvar gjøres etter en liste på når det er meldt inn. Kun akutte ting skyves frem i køen. Jeg har og vært borti borettslag der skaden meldes til styret, man får OK og så skaffer man håndverker selv for utbedring av skaden og sender regning til styret.

[Serena]

Og når det gjelder endring av husleie over tid som en tilbakebetaling så er ikke det lov slik det er skissert, det ligger en fordelingsnøkkel i bunn som ikke kan fravikes på et slikt grunnlag.
Det skal jo være omvendt enn det styret her foreslår. Borettslaget tar en del kostnader i solidarisk fellesskap som så betales for av alle beboerne etter fordelingsnøkkel uavhengig av om det var Ola eller Kari som trengte nytt vindu.

Hva er poenget med et borettslag om det gjøres på denne måten?

Hehe, kjenner jeg ble veldig engasjert.. Kan lage bråk sammen med deg jeg!

[-ea-]

Fullstendig enig med Serena.
Man trenger heller ikke ta fasader og alt på én gang selv om det er borettslaget som gjør det.

[Pappalille]

Bråk i vei!

Men ingen anbefalinger på advokat altså?

[Serena]

Er det en egen ombudsmann i hovedorganisasjonen til borettslaget? Jeg vet at BOB i Bergen har det, og det fungerer som en gratis rådgivningstjeneste for andelseiere når slike saker som dette oppstår.

[Timar]

Egen advokat er neppe billig, og gjør heller ikke samarbeidsklimaet noe bedre. Hadde det vært meg (muligens i en tøffere utgave), så hadde jeg tatt med meg brevet opp til styreleder og bedt om en prat over en kaffekopp. Be om eksempler på hva de har gjort med andre vinduer som må skiftes, og info om hva de har planlagt rundt felles skifte. Ta også med paragrafene nevnt over her.

[Tallulah]

Du kan få råd hos OBOS, selv om det er du og ikke borettslaget som trenger hjelp, vil jeg tro. Hvertfall om du er medlem.

[Pappalille]

Opprinnelig lagt inn av Timar, her.

Egen advokat er neppe billig, og gjør heller ikke samarbeidsklimaet noe bedre. Hadde det vært meg (muligens i en tøffere utgave), så hadde jeg tatt med meg brevet opp til styreleder og bedt om en prat over en kaffekopp. Be om eksempler på hva de har gjort med andre vinduer som må skiftes, og info om hva de har planlagt rundt felles skifte. Ta også med paragrafene nevnt over her.

Dette har jeg alt gjort i juni 2016. Null vilje til å fikse dette.

Opprinnelig lagt inn av Tallulah, her.

Du kan få råd hos OBOS, selv om det er du og ikke borettslaget som trenger hjelp, vil jeg tro. Hvertfall om du er medlem.

Dette er USBL og jeg har vært i kontakt med dem. Det er der jeg har fått tips om å kontakte advokat. Han kjenner styreleder.

[Pappalille]

Og samarbeidsklimaet er alt gått til helvete, og ikke på grunn av min oppførsel gitt.